以签订《房屋买卖合同》形式作为担保的民间借贷纠纷 -----典型案例分析

点击数：41242018-04-02 17:21:04　来源: 四川中虹律师事务所

------------卢波与段泽芳民间借贷纠纷案例解读

一、案例介绍

2013年4月10日，段泽芳与四川米易嘉园房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同以522428元购得四川省攀枝花市米易县城北新区A-03号地块即安宁路80号（幸福里）1栋1单元2402号住宅一套。按合同约定付款方式首付安总价款的33%。其余向农业银行或住房公积金管理机构借款支付。2013年7月10日米易县房地产管理所对该房屋进行了备案登记。米易县房地产管理所房屋摘要记载，此房屋已进行房屋他项权登记，主债权数额为350000元，债权履行期限2013年9月17日至2033年9月16日。因案件执行问题，该房屋已于2016年9月28日被法院查封。2015年12月10日，段泽芳（甲方）与卢波（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，段泽芳将此房卖与卢波。《房屋买卖合同》记载：“乙方向甲方交付定金5000元，房屋交易总价为284000元.......定金转为房款......乙方还应向甲方支付房款279000元.....甲方应于本合同签订之日起三天内将本合同项下房屋全部交付给乙方，并应在交房当日将按揭等费用结清.....”并约定了房价款5%的违约金等。合同经罗众兰见证。段泽芳出具了两份收据，2015年12月7日收据记载：“兹收到卢波付来购房订金5000元，经手人段泽芳”；2015年12月10日收据记载：“兹收到卢波付来米易县城北新区A-03地铁（幸福里）279000元，经手人段泽芳”。此后，卢波以付清购房款后，段泽芳迟迟不交付房屋为由向四川省攀枝花市米易县人民法院提起诉讼，要求段泽芳为其办理案涉房屋的过户手续并支付违约金。被告段泽芳委托四川中虹律师所刘仕均律师作为其诉讼代理人参与本案诉讼活动。

一审庭审过程中，卢波提供《房屋买卖合同》及《收据》证明其诉讼请求，段泽芳答辩50多万元的房屋以28万元低价出让，不是其真实意思表示，且房款也未实际交付。卢波当庭提出变更诉讼请求，要求段泽芳支付借款本金及违约金，变更买卖合同关系为民间借贷，主张是以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，要求段泽芳偿还借款本金并支付违约金。但未提供债权凭证，也未提供担保合同支持其主张。一审法院以卢波主张民间借贷法律关系证据不足为由，判决驳回卢波的诉讼请求。

卢波不服上述判决于2017年4月13日向攀枝花市中级人民法院提起上诉，但并未提交新的证据。二审法院认为：卢波对其诉讼主张负有举证责任，其应当举证证明与段泽芳之间存在民间借贷的债权债务关系，但卢波仅提供《房屋买卖合同》以及段泽芳出具的《收据》，而未能提供双方在此之前是否存在民间借贷的基础事实证据，对此段泽芳仅认可《房屋买卖合同》和《收据》的真实性，但否认有实际交付款项的行为以及认为该合同是因违规高息产生等，故卢波的主张缺乏充分证据证明，因此，二审法院以一审判决认定事实清楚，判决结果正确为由，判决驳回上诉，维持原判！

二、案例点评

本案首先需要明确的是卢波与段泽芳之间系民间借贷关系还是房屋买卖合同关系。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。卢波在一审中起诉时主张二者之间为房屋买卖合同关系，被告委托代理人抗辩到：案涉房屋实际价值50多万元，卢波却以明显不合理的低价即28万元购买该房屋，该《房屋买卖合同》的签订并非段泽芳真实意思表示。随后卢波变更诉讼请求为主张二者之间为民间借贷法律关系，签订《房屋买卖合同》的目的是为二者之间的借款提供担保。基于原告卢波诉讼请求的变更并结合卢波提供的收据、证人证言等证据，卢波与段泽芳签订《房屋买卖合同》时均无买卖房屋的意思表示，不应认定本案为房屋买卖合同纠纷，卢波诉讼请求为请求段泽芳归还借款本金及支付违约金，因此本案应当确定为民间借贷纠纷。

其次，根据我国关于民间借贷的相关法律法规，卢波主张二者之间存在借贷关系，双方以签订买卖合同的方式担保借款债权，相应的举证责任就应当由卢波承担。为支持卢波的诉讼主张，其应当提供如下证据：

1、证明民间借贷基础法律关系已经在卢波与段泽芳双方之间产生的债权凭证。

2、证明卢波已经基于上述借贷关系将借款实际交付予段泽芳的有关证据。

3、证明卢波与段泽芳合意将案涉房屋作为借款合同的担保的凭证。

由于卢波未能提供上述证据，因此对于其主张其与段泽芳之间存在民间借贷法律关系，人民法院以证据不足为由不予支持。对于卢波主张其与段泽芳签订《房屋买卖合同》的目的是为借款关系提供担保，由于担保合同是从合同，其依附于被担保的主债权而存在，本案中卢波尚无证据证明主债权存在，那么作为从合同的担保合同也当然不能产生担保合同的效力。此外，卢波与段泽芳签订的是《房屋买卖合同》而非《担保合同》，该《房屋买卖合同》中并未约定以该合同作为双方借贷关系的担保，所以本案原告卢波的诉讼主张缺乏事实及法律依据。

三、工作启发

结合本案我们可以发现：在民间借贷纠纷中作为债权人的出借人在主张权利时应当出具债权凭证，同时还应当出具证明借款已经交付的证据用以结合债权凭证，达到证明借款事实的目的。

同时，在实践中，如本案原告卢波所主张的情形类似的现象层出不穷。一些民间借贷的出借人为了规避国家关于民间借贷利息最高额的限制以及其他法律风险，以签订《房屋买卖合同》的方式进行融资，在实质上是以房屋作为出借人还款的担保，在借款人无法还款的情况下直接以房屋过户的方式将房屋的所有权转归出借人所有。此种方式会使借贷双方利益严重失衡。首先，当事人双方签订的《房屋买卖合同》中约定的金额实际为借款金额，当其与房屋的实际价值不一致时，此差额部分对于出借人来说即为借款利息。其次，对于借款期间房屋价格上涨的，意味着出借人在获得高额利息的同时还可以获得因房屋价格上涨而产生的增值部分，这在很大程度上损害了借款人的利益。

根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”我们可以知道：民间借贷案件中，借贷双方以签订买卖合同的方式作为民间借贷担保的，人民法院应当结合案件事实、相关证据，按照当事人双方的真实意思表示确定双方的法律关系。