房屋买卖中卖方违约，买受方应当如何保障自身权益？ ——中虹律师以案释法

点击数：11122018-07-11 15:12:11　来源: 四川中虹律师事务所

案情介绍：

吴某、陈某（以下简称：买方）与晋某、钟某（卖方）、某某中介公司于2017年7月4日签订了一份《房屋买卖合同》，约定卖方将其所有的位于成都市青白江区的一套房屋卖给买方，房屋总价415000元，建筑面积88.78平方米，单价为4674元。合同签订当天，买方向卖方支付了定金3万元。合同载明付款方式为首付30%，其余部分通过银行按揭贷款方式进行支付。合同同时约定双方应当在2017年9月30日之前向经纪方交齐相关证件，合同同时还约定了付款方式、违约责任。晋某于2017年8月21日明确告知买方不再出售该房屋。买方沟通无果后诉至法院。后买方通过转账方式向卖方支付购房款115000元，该笔款项被买方退回。

另，卖方于2017年9月27日到青白江区不动产登记中心将案涉房屋办理了抵押登记，抵押权人为钟某。同时，案件审理时根据到相关房屋中介结构走访了解及第三人的陈述，2017年9月至2017年10月中旬，该地段同等条件房屋的交易均价为5500元/平方米。

法院判决：

成都市青白江区法院审理认为：“原告（即：买方）与被告（即：卖方）、第三人（中介公司）签订的《房屋买卖合同》，是各方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，合同各方当事人均应共同遵守。原告按约给付了定金，然被告明确向原告表示不再出售房屋，且也未按照合同约定及时准备好办理过户登记的相关材料，也未在征得原告同意情况下将该案涉房屋抵押登记给案外人钟某，导致房屋交易受阻，二被告的行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。”据此，法院判决由二被告向原告双倍返还购房定金60000元，并赔偿原告损失43332元（该损失为案涉房屋增值部分的价值）。

分析：

在房地产市场发展如此迅速的当下，伴随着房价的不断上涨，房屋买卖合同纠纷也越来越多。即便是已经签订了房屋买卖合同，还是会出现卖房人反悔，违反合同约定不再愿意出卖房屋，从而导致买受人的利益遭受损失。而这种情况的出现，主要是因为一般在二手房交易中，买卖双方约定定金条款作为违约责任（法条链接：《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依据《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。）而由于约定的定金数额不高，对卖方而言，相较于违约所要承担的双倍返还定金的责任而言，房价上涨带来的利益更为可观，但这样就损害了买方的利益，卖方违约若仅双倍赔付定金，是不足以弥补买方损失的。

从一般法理上来分析，我国民法确定了诚实信用原则作为基本原则，每一位公民在民事法律活动中都应当具有契约精神、遵守承诺。法律不能允许违约的一方还能因其违约行为而获利，而守信的一方损失却得不到弥补。基于此，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的总额不应高于因违约造成的损失。”

那么在房屋买卖中，因卖方违约而给买受人造成的损失如何认定呢？买卖双方签订的房屋买卖合同如果正常履行下去，案涉房屋因房价上涨而增值的部分就应当是由买方享有，此即买受方的预期可得利益，现因卖方违约而导致合同无法继续履行，买受人的此部分利益丧失，遭受了损失，应当由违约方即卖方承担赔偿责任。