中虹律师经典案例
点击数：8362020-09-23 16:31:24 来源: 四川中虹律师事务所
中虹律师成功案例 | 一审胜诉，二审发回重审，重审仍获胜诉！
作者 | 李莎莎 四川中虹律师事务所
前言
李勇律师和黄静律师接受房屋买受人黄某的委托，代理其诉房屋出卖人潘某房屋买卖合同纠纷诉讼。一审中，被告方提出“原被告之间未成立房屋买卖合同，故不存在违约之说”的答辩意见。经过李勇律师和黄静律师对证据链条的一步步完善，一审法院采纳了原告方的意见，并认定：被告委托中介公司出售涉案房屋系其真实意思，因涉案房屋系工抵房，只有向开发商递交更名申请成功后方可签订商品房买卖合同，由于被告撤回更名申请导致原告权利无法实现，被告的行为构成违约，判决退还原告20000元的意向金并赔偿房屋溢价损失230510元、支付鉴定费7000元。后被告不符，提出上诉，二审法院以“原审法院认定事实不清”为由裁定撤销原判并发回重审。原告心灰意冷，但经过李勇律师和黄静律师对案情的梳理、对证据的把控，恢复了当事人的信心。事实证明：重审后，法院再次判决原告胜诉！
2020年9月23日，原告为答谢李勇律师和黄静律师在本案中的辛勤付出，特致锦旗一面，以示感谢。
左一：黄静律师 中间：当事人 右一：李勇律师
案情简介
原告：房屋买受人黄某。
被告：房屋出卖潘某。
第三人：李某助
第三人：万迈经纪有限公司（简称“万迈”）
2014年12月25日，被告潘某因工程抵款而取得的位于郫县蜀都万达某处住宅，后被告潘某委托“万迈”公司出售该房产。
2017年3月29日，原告黄某与“万迈”中介公司签订《房屋预订委托合同》，约定以总价款为470000元购买涉案房屋。原告当日即向“万迈”支付2万元意向金。
2017年4月27日，潘某出具公证委托书，委托李某助代理其办理涉案房屋业主更名事宜，将合同中潘某的名字更名到黄某名下。
2017年5月3日，潘某以个人名义向成都郫县万达公司作出弃权声明书，载明：潘某自愿将已支付人民币471897元弃权给黄某，作为购买涉案房屋的房款。
2017年6月2日，原、被告共同向万达售楼处递交、签署了将涉案房屋更名至黄某名下的相关手续并且开发商亦审批同意为其涉案房屋办理更名手续。
2017年11月被告潘某以原告没有筹措足够首付款为由向万达售楼部撤回更名申请。
诉讼过程中，原告申请对涉案房屋的价值进行评估，估价报告载明：2017年3月29日估价结果为：房地产总价值为49.59万元。2017年11月31日的估价结果为：房地产总价值为86.52万元。原告支付鉴定费7000元。
法院判决
一、判令解除原、被告之间达成的关于成都蜀都万达广场B区某处房屋的房屋买卖合同。
三、被告潘某于本判决生效后十日内返还原告黄某购房意向金20000元并赔偿原告黄某经济损失258510元。
三、被告潘某于本判决生效后十日内支付原告黄某鉴定费7000元。
代理难点
1、原、被告双方房屋买卖合同关系是否成立的问题。
原告黄某与被告潘某经第三人万迈公司居间介绍，达成了购房合意。因案涉房屋系被告潘某通过抵扣工程款而取得，该房屋的不动产登记备案登记人为潘某，成都郫县万达广场投资有限公司同意配合办理主体更名手续。故本案的房屋买卖有别于传统的存量房屋买卖，该买卖采取的交易方式是出卖人配合买受人在房地产开发商处办理主体更名手续，由买受人与房地产开发商重新签订商品房买卖合同而完成交易。在本案中，被告潘某委托第三人李某助以他的名义全权办理业主更名事宜且出具弃权声明书，承诺自愿将已支付人民币471897元弃权给黄某，作为购买涉案房屋的房款。2017年6月2日，潘某和黄某共同向蜀都万达广场销售部提交销售房产更名审批表。可以看出，原、被告双方就通过更名的方式进行房屋买卖达成合意并履行了相关手续。原、被告双方虽然没有签订正式的房屋买卖合同，但双方通过提交更名手续的具体行为，履行了本次房屋买卖中出卖人的主要义务（即提交办理更名手续），应当视为原、被告双方形成了事实上的房屋买卖合同关系。
2、关于被告是否违约，是否应当承担赔偿违约损失，损失如何计算的问题？
既然双方已构成事实上的房屋买卖关系，那么原告有理由相信可以通过更名的方式取得涉案房屋，原告一直在等待更名审批手续完成后再与开发商签订商品房买卖合同从而实现购房的目的。但是，被告单方自行向开发撤销更名申请，导致合同无法继续履行，存在违约行为。而2017年成都市房屋价格呈现普通上涨的趋势，从价格鉴定结论可以看出，从2017年3月到11月案涉房屋价格差高达36.93万元，被告的违约行为事实上造成原告可得利益的损失或新的购房成本的增加。法院虽然未全额支持36.93万元的可得利益，但判决支持258510元的损失已经符合原告的期望。鉴于本案中未就“意向金”就是购房“定金”进行约定，故法院不支持“双倍返还定金”的诉讼请求。李勇律师和黄静律师在此提醒大家，要受“双倍返还定金”规则的约束，前提是明确“定金”规则。本案鉴定费7000元系原告为实现权利的必要开支，且与被告的违约行为相关，该笔费用应当由被告承担，法院对此也予以支持。
